Chuyện mua đất, mua nhà là một chuyện hết sức quan trọng vì vậy trước khi mua nhà đất các bên thì bạn cần tìm hiểu kỹ thông tin về nhà đất và các quy định về đặt cọc nếu không muốn thiệt bản thân sau này. Hiểu được tâm lý của bạn nên hôm nay chúng tôi sẽ mang đến cho bạn bài viết về “Những điều cần biết khi bạn kí hợp đồng đặt cọc đất” cung cấp đầy đủ thông tin mà bạn đang cần.
Đặt cọc là gì?
Bạn hãy nhìn phần ảnh bên dưới để hiểu được đặt cọc là gì theo pháp luật nhà nước nhé.
Như vậy, chúng ta có thể hiểu đặt cọc là một biện pháp nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; việc đặt cọc được sử dụng trong nhiều lĩnh vực khác nhau mà phổ biến nhất là khi chuyển nhượng nhà đất.
Không bắt buộc phải đặt cọc khi mua nhà đất
Mặc dù đặt cọc là một biện pháp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của mình nhưng theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành khác thì không có điều khoản nào bắt buộc việc các bên phải đặt cọc.
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua bán nhà ở cần phải thực hiện các bước sau:
- Bước 1: Phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng hoặc mua bán
- Bước 2: Kê khai tài chính theo nghĩa vụ
- Bước 3: Đăng ký biến động ( tức đăng ký sang tên).
Trên thực tế, bước 2 và bước 3 có thể được thực hiện cùng thời điểm nếu như bên nhận chuyển nhượng hoặc bên mua thỏa thuận nộp thuế thu nhập cá nhân hộ cho bên chuyển nhượng, bên bán.
Theo đó, đặt cọc sẽ là bước đầu tiên (nếu muốn) trước khi hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc mua bán nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (trên thực tế, việc đặt cọc làm tin là để bên chuyển nhượng hoặc bên bán không chuyển nhượng hoặc bán cho người khác).
Một số mẫu hợp đồng đặt cọc đất chuẩn nhất
Hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng nhà đất bao gồm nhiều điều khoản do các bên thỏa thuận với nhau như số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc hoặc quyền và nghĩa vụ của từng bên.
Sau đây, là một số mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất chuẩn nhất mà bạn nên tham khảo:
Mẫu 1
Mẫu 2
Mẫu 3
Hợp đồng đặt cọc đất có bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực không?
Theo Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Công chứng năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì không có điều luật nào quy định rằng hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, công chứng tặng cho quyền sử dụng đất và công chứng tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, để tránh xảy ra tranh chấp hoặc các rủi ro liên quan khác thì chúng tôi khuyên các bên nên công chứng hoặc chứng thực. Trên thực tế, đã có nhiều trường hợp vì tin tưởng bên bán nên chỉ đưa tiền đặt cọc mà không có giấy tờ chứng thực về việc giao nhận tiền đặt cọc và đã dẫn tới tranh chấp không đáng có.
Mức phạt cọc nếu không mua hoặc không bán nhà đất?
Tình trạng phạt cọc sẽ xảy ra khi bên nhận đặt cọc hoặc bên đặt cọc không giao kết hoặc thực hiện đúng như hợp đồng theo thỏa thuận. Mức phạt cọc đã được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:
Lưu ý rằng: nếu các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc với mức thấp hơn hoặc cao hơn so với số tiền đặt cọc thì phải thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện thỏa thuận không được trái luật và đạo đức xã hội.
Bạn nên đặt cọc bao nhiêu?
Theo như Bộ luật Dân sự 2015 thì không có quy định về mức tiền cần đặt cọc. Do vậy, các bên được quyền thỏa thuận về mức đặt cọc theo như mong muốn. Tuy nhiên, mặc dù pháp luật không quy định về số tiền cọc nhưng để hạn chế ít nhất những rủi ro thì các bên nên thỏa thuận ở mức dưới 30% giá trị hợp đồng chuyển nhượng đối với nhà đất, hợp đồng mua bán đối với nhà.
Kết luận
Qua bài viết mong rằng bạn đã hiểu hơn về khái niệm hợp đồng đặt cọc đất là gì? Và chúng có những chức năng gì trong hợp đồng chuyển nhượng hoặc mua bán đất của chúng ta để bạn có thể tránh nhiều nhất những rủi ro có thể xảy ra trong quá trình mua đất.